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上海房地产市场现象：成交量创高但房价却持续走低

上海房地产市场现象：成交量创高但房价却持续走低

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2026年前七个月，上海二手房交易量突破17万套，创下近五年的最高纪录。3月的成交量达到了31215套，4月和5月也都超过了28000套，这在任何房地产周期中都可以视作市场繁荣的表现。然而，另一项数据显示，当前均价比2021年的高点下降约16%，某些区域的跌幅甚至超过了50%。同样是一个城市，有的人拼命进入市场，而有的人却只能眼睁睁地看着其房产的价值缩水。成交量的攀升和房价下跌形成了鲜明的“量价背离”现象，这背后是什么原因呢？

首先，从成交结构分析，高成交量的背后是低价房源的支撑。在2026年3月，尽管成交量创下新高，但300万以下的房子占比高达73%，其中200万以下的房源占了一半，500万以下的总和更是达到了88%。换句话说，低总价房源是市场热销的主要动力。这并非是市场的全面回暖，而是价格的显著降低吸引了买家。以浦东的金杨新村为例，部分房源的单价从7.6万下降至3.5万元，降幅超过50%。经过几年的大幅调价，许多老旧小区的房价已回到2015至2016年的水平，加上低首付和低利率，购房门槛大幅降低。中介朋友提到，能成交的都是业主已接受亏损的房源，而那些不愿降价的，连看房者都难以吸引。

其次，市场的惨淡局面在不同板块表现各异，部分区域的房价下跌令人震惊。远郊板块降幅最为明显，金山区的某些房源单价低至9000元每平米，远低于很多三四线城市的水平。奉贤海湾的房源从2万元降至8704元，损失近90万。更值得注意的是，金山的去化周期长达33.5个月，一些房源甚至需要近五年才能找到买主，流动性几乎为零。旧房也已不再热门，年轻买家不愿意接受缺乏现代设施的老旧房产，尽管价格满减，但仍令人望而却步。 龙8头号玩家

另外，曾被视为“稳稳赚”的学区房也难逃下跌命运。以浦东梅园为例，过去与知名学校对口的老房子，最高时单价达到16万，现在却跌至不足5万元/平米。公办学校的教师轮岗政策也使得学区房的溢价逐渐消失，需求明显下滑，受影响最严重的群体则是那些期望通过学区房获取优质教育资源的购房者。

最后，造成成交量激增而房价下跌的根本原因有三：第一，投资者退场造成的踩踏效应，尤其是远郊区域和学区的投机房源泡沫开始破裂。第二，购房者的需求回归居住属性，炒作概念的价值被削弱。第三，很多地区房屋流动性不足，造成了变成“纸面资产”的风险。整体来看，上海楼市的现状反映出更为复杂的市场结构与动态。

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